Comunidad de propietarios: derramas, junta y obras de eficiencia en España (2026)

La comunidad de propietarios no es un contrato privado con el presidente: la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, texto consolidado en 2026, fija qué obras de conservación son obligatorias, qué mayoría pide una mejora de eficiencia o una instalación renovable comunitaria, y quién paga la derrama. Fachada, cubierta, caldera central o SATE recaen sobre el edificio; tu vivienda solo entra si tocas elemento privativo. Esta ficha resume cómo leer el acta, el coeficiente y el presupuesto de la comunidad antes de transferir, y cómo separar obra necesaria, obra de eficiencia acreditada y mejora voluntaria. Los umbrales de mensualidades y las ayudas son indicativos: confirma el BOE vigente, los estatutos y, en Cataluña, el régimen autonómico de comunidades.

Derrama por coeficiente · mayorías LPH art. 10 y 17 (indicativo) El marco estatal es la LPH; la convocatoria de junta, el fondo de reserva (mínimo legal del 10 % del último presupuesto ordinario) y la derrama por cuota de participación los concreta cada comunidad. Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla o Bilbao no cambian esa regla de fondo, pero sí el administrador, la ordenanza de andamio y, en Cataluña, el Código civil catalán sobre comunidades.

Rangos por zona

Alcance nacional: Junta + derrama por coeficiente (LPH; indicativo)
Madrid y alrededores: Madrid: LPH estatal; tasas de ocupación y sede si hay andamio o vía pública
Barcelona: Barcelona: Código civil de Cataluña + junta; no aplicar la LPH estatal a ciegas
Valencia: Valencia: LPH; contrastar acta, coeficiente y convocatorias autonómicas de rehabilitación
Sevilla: Sevilla: LPH + ordenanza municipal de obras en edificio y ocupación de acera
Bilbao: Bilbao: LPH y fuero; calderas centrales y fachadas compartidas muy frecuentes

Qué debe incluir el presupuesto

Copia del acta que aprueba la obra: artículo de la LPH invocado (conservación art. 10, eficiencia art. 17.2, renovables art. 17.1 o mejora art. 17.4) y resultado del voto por cabezas y por coeficientes.
Tabla de derrama por vivienda según cuota de participación del título, no un «reparto a partes iguales» inventado en el portal.
Si el encargo es solo proyecto y medición o incluye ya dirección de obra, andamio, licencia y certificado energético del edificio.
Importe repercutido anualmente y si, descontadas ayudas y aplicada la financiación, queda dentro o fuera de las doce mensualidades ordinarias del art. 17.2.
Dos presupuestos de empresas distintas con la misma medición (m² de fachada, kW de caldera, ud de andamio), no un tanto alzado opaco del administrador.
Fondo de reserva disponible, préstamo comunitario y quién firma la solicitud de subvención: la comunidad, no un vecino a título particular.
Licencia o comunicación de obras en elemento común, ocupación de vía y seguro de daños a terceros, alineados con la guía de licencia de este sitio.
Qué ocurre si deniegan la ayuda o el ayuntamiento para la obra: cláusula de derrama complementaria y plazo de impugnación del acta.

Ayudas e IVA

Una obra comunitaria de envolvente, caldera central o renovables puede encajar en rehabilitación a nivel de edificio (líneas Next Generation u otras convocatorias autonómicas), en deducción IRPF si el titular cumple requisitos, o en IVA reducido de rehabilitación: ninguna está garantizada ni se resta sola del presupuesto. Cruza next-generation-rehabilitacion, iva-rehabilitacion-vivienda-2026, certificado-energetico-vivienda-2026 e inspeccion-tecnica-edificio-iee-2026. El art. 17.2 LPH permite acordar también la solicitud de ayudas y financiación por mayoría simple si la repercusión anual, descontadas subvenciones y aplicada la financiación, no supera doce mensualidades ordinarias; no inventes un cheque. En manitaslocal localizas oficios con teléfono; no tramitamos juntas ni ayudas.

Conservación obligatoria, eficiencia y mejora voluntaria

El artículo 10 de la LPH trata como obligatorias las obras de conservación, seguridad, habitabilidad y las que imponga la Administración: la junta no vota si se hacen, solo cómo se reparte la derrama y los plazos de cobro. Un desprendimiento de cornisa o una ITE desfavorable no esperan a que «el bajo no quiera». Quien se oponga a una orden administrativa puede responder de la sanción de forma individual.

La eficiencia acreditada con certificado energético del edificio y las renovables de uso común se votan en el artículo 17.2; las mejoras de lujo o estéticas no exigibles siguen el 17.4, con posible derecho del disidente a no pagar si superan tres mensualidades. Confunde esas tres cajas y el acta es impugnable. El fondo de reserva (art. 9.1.f), como mínimo el 10 % del último presupuesto ordinario, existe precisamente para conservación, rehabilitación, accesibilidad y eficiencia del 17.2.

Qué mayoría pide la junta en 2026

Para obras que mejoren la eficiencia del edificio (incluida la envolvente) o implanten renovables de uso común, y para pedir ayudas o financiación de esas actuaciones, basta la mayoría simple de propietarios que representen la mayoría simple de cuotas, si la repercusión anual —ya descontadas subvenciones y aplicada la financiación— no supera doce mensualidades ordinarias. El disidente no puede acogerse al derecho a no pagar del 17.4: el coste es gasto general. Aerotermia o un nuevo suministro colectivo pueden ir también por el 17.1 (un tercio).

Equipos de eficiencia no cubiertos por el 17.1 suelen exigir tres quintos y vinculan a todos; si el aprovechamiento es privativo, vuelve el tercio. En Cataluña revisa el Código civil catalán antes de citar la LPH estatal. Los ausentes citados que no manifiestan discrepancia en treinta días naturales suelen computar a favor, salvo los supuestos en que la ley prohíbe repercutir a quien no votó. Pide el acta con el recuento, no un WhatsApp del presidente.

Cómo contrastar el presupuesto de la comunidad

Exige dos ofertas con la misma medición y el mismo alcance (andamio, residuos, dirección facultativa, CEE del edificio). Un tanto alzado «llave en mano» impide ver si la derrama paga conservación urgente o una mejora estética colada. Cruza m² de fachada con aislamiento-fachada-sate-precio-2026 y el trámite urbanístico con licencia-obras-reforma-vivienda-2026. El IVA y las ayudas se liquidan aparte: no aceptes un neto ya «subvencionado» sin resolución.

Reparte el total por coeficiente del título y comprueba que la suma cuadra con el presupuesto de ejecución. Si vendes, el artículo 17.11 carga las derramas de mejoras a quien sea dueño cuando la cantidad es exigible; pide certificado de deudas al secretario. manitaslocal sirve para localizar reformistas y oficios con teléfono; no presidimos juntas ni verificamos actas: llama al administrador y, si hay duda de mayoría, a un abogado de propiedad horizontal antes de transferir.

Preguntas frecuentes

¿El presidente puede contratar la fachada sin junta?

Las obras de conservación obligatorias del artículo 10 no necesitan acuerdo previo sobre si se ejecutan, pero la junta sí reparte la derrama y fija plazos. Un contrato firmado solo por el presidente, sin acta ni urgencia documentada, es impugnable. Pide convocatoria, orden del día y recuento. La empresa de reformas no sustituye a la comunidad como contratante.

¿Qué mayoría hace falta para un SATE o para cambiar la caldera central?

Si la actuación mejora la eficiencia del edificio y se acredita con certificado energético, el 17.2 pide mayoría simple de propietarios y de cuotas, con el tope de doce mensualidades anuales tras ayudas y financiación. Una caldera o aerotermia comunitaria puede encajar ahí o, en otros supuestos, en el tercio del 17.1. Lee el acta: no es lo mismo conservación urgente que mejora voluntaria del 17.4.

¿La derrama se paga a partes iguales o por coeficiente?

Por la cuota de participación del título, salvo pacto o sentencia en contrario. «A partes iguales» perjudica al bajo o al ático si sus coeficientes no coinciden. Pide la tabla vivienda a vivienda y comprueba que la suma es el presupuesto aprobado. No transferir contra un Excel informal del portero.

¿El vecino que votó en contra paga el SATE?

En el supuesto del 17.2, sí: el disidente no tiene el derecho de no pagar del 17.4 y el coste es gasto general del artículo 9.1.e, siempre que se cumpla el umbral de mensualidades. En mejoras no exigibles del 17.4 que superen tres mensualidades, el disidente puede quedar al margen. La calificación de la obra la discute la junta o un dictamen técnico.

¿Puede la comunidad pedir Next Generation o un préstamo?

El 17.2 permite acordar por mayoría simple la solicitud de ayudas, préstamos o financiación para esas obras de eficiencia, con el mismo tope de doce mensualidades. El beneficiario suele ser la comunidad, no cada piso. Las cuantías no están garantizadas: cruza next-generation-rehabilitacion y la ficha autonómica abierta. No restes la ayuda del presupuesto hasta haber resolución.

¿Quién paga la derrama si vendo el piso a mitad de obra?

El artículo 17.11 atribuye las derramas de mejoras a quien sea propietario cuando la cantidad es exigible. En la compraventa pide certificación de deudas del secretario (art. 9.1.e): el inmueble responde de anualidad en curso y tres años anteriores. Pacta en la escritura quién asume plazos futuros; la comunidad cobrará a quien figure como titular.

Fuentes

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Guía actualizada: 2026-10 (orientativa; no verifica negocios).